【解決】住宅ローンの審査が柔軟な銀行-３つのポイント-

住宅ローンは融資審査の型が決まっているパッケージ商品ですが、

各銀行によりローン審査の基準（許容できる条件とその度合い）に

若干の違いがあります。

その若干の違いが、ご自身と銀行との相性を決めます。

誰でも今の自分にとって最良の金利条件で住宅ローンを組みたい。

そんな思いを持っているはずです。

融資審査の考え方について理解を深めることで、

住宅ローンの審査が柔軟な銀行を見極める道しるべが見えてきます。

今回は住宅ローンのマッチングを左右する銀行審査の３つのポイントをご紹介します。

【ポイント①】過去の借入れが審査に影響？個人信用情報

住宅ローンの申込みをすると事前審査の入口段階で個人信用情報を確認します。

信用情報には過去数年分の借入れ履歴が記録されています。

例えば、携帯電話の割賦代金やショッピングのリボ払い、

消費者金融からの借入れなどが記録されています。

※育英会の奨学金は支払いが滞っていなければ、基本的に登録がされていません。

信用情報の保有期限は債権の支払いが完了した月から５年間です。

支払いが未了の場合には５年前の情報も記載されているので注意が必要です。

個人信用情報はCIC、JICC、全国銀行協会の３つの期間で

それぞれ記録の形式を変えて保管されています。

どこから、何の為に、どれ位の金額を借入れ、

滞りなく支払いが完了されているか？

ローン審査の際にはこと細かに確認がされます。

事例として、ローン審査時にショッピングのリボ払いが残っている場合、

実際に利用した金額の残高ではなくカードの極度額分が借入れとみなされて、

住宅ローン借入れ枠が数百万円ほど減額になるケースもあります。

公務員の方など信用力が高い方でも、

数万円のクレジットカードの利用で審査に影響を与えることから

特に注意が必要な点です。

この問題は審査の段階で、融資実行までに全額を返済するという一言で解決します。

前もって銀行担当者に知らせておくということがポイントです。

※内定通知書に融資実行時又はローン契約時まで完済する条件が付きます。

個人信用情報に何かしらの心当たりがある方は、

まずはそこから確認を行いローンの選択肢を見極める必要があります。

過去の記事で詳細を記載していますので参考までにご覧ください。

【ポイント②】年収よりも勤務先を重視！？属性情報

住宅ローンは年収に対して大枠の融資額が決められています。

融資枠を試算する際のポイントは次の２つになります。

１.年収に対しての返済比率

年収に対して住宅ローンの年間返済最大額の割合が決められています。

例）年収500万円に対して返済比率が40％ ＝ 年間返済最大額200万円

一般的な金融機関の事例を目安として参考にしてみてください。

２.住宅ローンの審査金利

住宅ローン審査の際には、借入時の実際の金利（実行金利）より、

高い金利レートで審査がされるケースが大半です。

変動金利の場合は、借入期間が３５年に近づくほど審査金利も高くなります。

固定金利の場合には、借入時の実行金利で審査されます。

例）上場企業勤務、年収600万円、35年ローンの場合

※借入可能額は理論上の数値ですが、実際には年収の８～１０倍が最大値になるケースが大半です。

購入希望の不動産とご自身のローン返済の考え方・プランによって

住宅ローン選定時の取るべき選択肢が変わってくると思います。

理想的には、返済計画上の見方として返済比率をなるべく落とし、

年収に対しての借入額をできる限り少なくしていきたいところです。

とはいえ、東京２３区内で資産性の高い不動産の購入されている方は、

年収に対しての最大枠の借入をされている方が多いのではないでしょうか。

ここまではローン額の大枠を決める考え方をご紹介してきました。

次は借入可能額と金利レートに影響を与える審査上の考え方をご紹介します。

・金融機関の年収の見方

【直近の年収】よりも【安定した収入】という見方に重きが置かれます。

例えば、以下のようなケースの場合には後者の方がポイントが高くなり、

住宅ローンの借入れ枠や金利条件の選択肢が大きくなります。

-①一般企業、営業職（歩合制）-

平成３０年-年収1,000万円

平成２９年-年収430万円

平成２８年-年収630万円

-②上場企業勤務、会社員-

平成３０年-年収680万円

平成２９年-年収630万円

平成２８年-年収600万円

②のケースは直近の年収に対してローンの借入枠が算出されるのに対して、

①のケースでは３年分の平均年収で審査がされます。

上記の例でいうと、年収のばらつきが大きく、返済上のリスクと捉えられますので、

平均年収に対して八掛けで借入枠が算出されるなどの制限がさらに課せられます。

・金利レートを決める信用力

金利レートという面では【安定した収入の見込める企業】として

金融機関に評価されているか？という点がポイントになります。

企業規模や業態により、住宅ローン審査上の信用度合いがランク付けされています。

その点においては、社会通念上の考え方と照らし合わせてみると、

自然な位置付けにはなっているようです。

公務員の方や東証一部上場企業勤務、弁護士・医師・大学の教授の方などは、

融資審査上の信用力が非常に高いです。

逆に社員数が数名規模の民間企業にお勤めの方や個人事業主・会社経営者の方は、

退職金なども見込めず、融資審査上は不利な見方をされる傾向にあります。

仮に審査上の信用力が低く見られた場合は、

物件価格に対して１～２割の自己資金を投入することで、

金利レートを挽回していくという方法があります。

個人的な見解としてざっくり金融機関のタイプを分けてみましたのでご参考ください。

ご自身がどの立ち位置にいるかで、取るべき最良の選択肢が決まってきます。

【ポイント③】売れる不動産には銀行も積極融資！担保評価

不動産の金融機関内での評価も、借入可能額や金利レートに影響を与えてきます。

金融機関は住宅ローンを貸し出す時、不動産に抵当権を設定します。

抵当権とは、ローンを借りている人が支払いを滞納したとき、

返済に代えて不動産を差し押さえる権利を指しています。

抵当権の実行時、金融機関は競売で不動産を現金化し債権を回収しますので、

【資産性・流動性の高い不動産】は、金融機関にとってリスクの低い位置づけになります。

シンプルに考えると、金融機関にとってリスクの低い不動産ほど担保力が高いと言えます。

例えば、税法上の不動産の見方の一つである路線価を基準として明らかに割高な場合、

不動産の担保評価が極めて低く見られる可能性が高くなります。

その場合、物件価格満額での融資が否決となり、自己資金で補うことになります。

東京２３区で流通している一般的な不動産は、

担保評価が低く見られて融資枠が減額となる可能性が極めて低いため、

あまり気にしなくてもよいかもしれません。

担保評価に関連して、住宅ローン利用の可否が決まる分かりやすい事例があります。

例えを挙げると、権利形態が【借地権】の場合、ネット系の住宅ローンが利用できません。

借地権の場合、抵当権をスムーズに実行する為、地主様への承諾が事前に必要になります。

ネット系の金融機関は営業担当の人員が少なく、個別対応が難しいこともあり、

本記事掲載時点においては利用ができないという状態になっています。

その他、【再建築不可】（建て替えができない土地）や【旧耐震基準のマンション】

【管理形態が自主管理のマンション】などに該当すると、

利用できる住宅ローンの選択肢が大幅に狭まってきます。

ただ、原則的には取り扱いが難しくとも、

個別で住宅ローンを通していく方法はありますので、

良い物件が見つかった際にはあきらめずチャレンジしてみてください。

不動産の担保評価が低いことから売却・購入の融資でお困りの方は

最良の選択肢をご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

■ざっくりまとめ■-ローン審査が柔軟な銀行-

ざっくりローン審査が柔軟な銀行の傾向をまとめると以下のようになります。

・個人信用情報の見方に幅を持たせている。

→過去に支払いの遅延があってもローンが借りられる可能性がある。

・審査金利が実効金利の為、年収に対しての融資枠が大きく伸ばせる。

→資産性の高い不動産を変動金利の良レートで抑えられる。

・難あり不動産でも個別に融資条件の相談が可能。

→不動産保有の幅が広がり取りうる選択肢が増える。

・会社規模、業態より実際の年収重視

→ローンを問題なく返済できるが借入れ枠が伸びない悩みを解消

・自己資金がなくても良レートで諸経費ローンを融資

→手元資金を温存しつつ不動産購入が可能になる。

※但し、信用力が高い方に限る。

その他の住宅ローンの審査で大切なポイントとして、

金融機関の融資担当者を味方につける。という点が挙げられます。

金融機関の担当者も人間です。

会ってみて、この人の為なら何とかしてあげたい。

そんな印象を与えられていたのなら、

思った以上の結果が返ってくるかもしれません。

住宅ローンの審査を実際に行うのは、

金融機関と提携している保証会社になります。

しかしながら、顧客を面前で対応し、

保証会社に伝達する情報を整理しているのは、

目の前にいる銀行担当者になります。

伝え方ひとつで融資審査上の印象が変わりますので、

金融機関担当者と信頼関係を築くことは極めて重要なポイントです。

不動産売買を専門とした不動産仲介会社は、

各銀行のローン担当者と密に連携を取っています。

まずは不動産会社に相談してみるのも、

ローンに関する問題をスムーズに解決し、不安を安心に変える、

ひとつの選択肢になるのではないでしょうか。

※住宅ローンの利用について

ここまでは、住宅ローンを通していくという点に着目し、

ローンの審査が柔軟な銀行の傾向とその背景にある考え方をご紹介しました。

しかしながら、実際上いちばん大切になるのは無理のない返済計画です。

生活を豊かにする、家族を笑顔にする為の不動産購入が資金計画次第では、

期待と逆の結果を生み出してしまう原因にもなります。

住宅ローンの利用と併せて、ご家族それぞれの生活感に基づいた、

資金計画の見直しをすることを強くおすすめいたします。