納得の不動産購入術

借地権の”メリット” デメリット”を解説

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ブログをご覧の皆さまこんにちは。

不動産エージェント三浦でございます。 

今回は借地権のメリット・デメリットについて

簡単に書き綴っていこうかと思います。


まず所有権と借地権の違いというところからお話させて頂きます。
 
 
【所有権とは】
 
所有権はその名の通り土地を所有する権利でございます。
 
建物の建築や登記を変更する際に自分の土地である為
法令の範囲で自由に意思決定が行えます。
 
 
【借地権とは】
 
土地は地主さんが所有しており、
土地の上を法令と借地契約の範囲で自由に使うことができる権利
というようにイメージいただけるとよいかと存じます。
 
地主さんが持つ土地の権利を底地権。
土地の上に建物を建てて住んでいる人が持つ権利を借地権といいます。
 
底地権と借地権の2つを合わせると所有権となります。
 
それぞれの評価の割合は、
【路線価】(税法上の土地評価の基準)を見てみると記載がされております。
 
23区の一般的な住宅街では所有権100%に対し
底地権30%、借地権70%と地域が多いです。

路線価

評価からも見て分かるように、
地主さんの持つ権利(底地権)よりも、その上に建物を建てて住んでいる方の権利(借地権)の
権利の方か価値が高く強い内容であることが伺えます。
 
土地の上に立てる建物については、
借地権をお持ちの方が100%所有をする形になります。
 
 
 
借地権は所有権と違い「地主さんとの約束事」(借地契約)がございます。
 
具体的には、
 
・月々に一定の「地代を支払う」
・契約の更新の際には「更新料を支払う」
・建物を建て替える際には「建替え承諾料を支払う」
・借地権の所有者を変える際には「名義変更料を支払う」
 
などがございます。
 
 
都内の一般的なサイズの戸建てにおいて、
 
地代は1~3万円位、
他は100万円~300万円くらい
 
となるケースが多いです。
 
 
 
また、借地権には大きく分けて以下3つの種類がございます。
 
①旧法借地権
 
②新法借地権
 
③定期借地権
 
 
①は、昔から代々契約が引き継がれている借地権
 
②は、1992年に施行された「借地借家法」以降に新規で契約された借地権
 
 
③も②と同様です。
違いといたしましては、土地を地主さんに返す期限が明確に決められている点です。
 
戸建で③の契約形態は殆どなく、マンションの場合が多いです。
 
 
①と②のざっくりとした違いに関しては以下の点が挙げられます。
 
①は建物の構造で契約の更新期間の違いがある。
具体的には、堅固建物(鉄骨鉄筋造り等)非堅固建物(木造等)に分かれております。
②は上記の内容で区別をしておりません。
 
①の堅固建物は更新期間が30年区切り、非堅固建物は20年区切りとなります。
 
②の場合は、1回目の更新が30年区切り、2回目が20年、3回目が10年と
回数を重ねるごとに少なくなってゆきます。
 
 
 
以上、簡単に借地権のお話をさせて頂きましたが、
購入するときの「メリット」「デメリット」をまとめると以下のようになります。
 
 
【メリット】
 
所有権の物件と比べると建物込で2割ほど最初の費用が抑えられます。
所有権なら手が出ないような立地・建物広さの物件に住み続けられます。
 
・建物の見た目では「所有権」と「借地権」の違いは分かりません。
 
・土地の登記費用が掛かりません。
 
・土地の固定資産税がかかりません。
 
 
 
【デメリット】
 
・一定のイベント、月々にランニングコストが発生いたします。
 
・住宅ローンを借りられる銀行に制限がでてきます。
 
・所有権の物件よりも売りずらい傾向があります。
 
・地主さんとの人間関係に少し気を遣います。
 
 
 
また、相当な理由がないと地主さんは借地権をお持ちの方の立ち退きができませんので、
地主さんとの約束を守る限り、半永久的に住み続けるという意味合いでは所有権と変わらないといえます。
 
 
都内において地主さんは宗教法人(お寺)さんであることが多く
契約形態が安定しているという傾向がございます。
 
 
個人の場合は、相続などにより地主さんが変わるケースが有り
契約形態は法人よりも不安定といえます。
 
その反面、個人の場合は地主さんの持つ底地権を安く買えるケースが有り
結果として割安な金額で所有権が買えた(!)となるケースもございます。
 
ただ、確率論のお話になりますので、
宝くじが合たるかも(!)程度のイメージでお考えいただくとよいかと存じます。

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エルブリッジ三浦までお気軽にお声がけくださいませ。

 

 

 

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