Tokyo街づくりコラム

【池袋】そろそろ開通?池袋駅と山手通りを結ぶ都市計画道路

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豊島区池袋-都市計画道路-補助173号線-完成予想図

池袋駅周辺には数多くの再開発・道路が新設される予定ですが、

今回は平成30年4月に完成が予定されている都市計画道路、

【補助173号線】の工事状況を写真付きでご紹介します。

補助173号線の配置図

池袋駅から山手通り(環状6号線)を結ぶ補助173号線

豊島区池袋-都市計画道路-補助173号線-配置図

 

 

 

 

 

 

全長にして530m、拡幅される道路幅員は18mです。

豊島区池袋-都市計画道路-補助173号線-横断図

 

 

 

 

 

 

歩道はインターロッキング、電柱は地中埋設化されるため、

仕上がりのイメージは西池袋の立教通りに近いのではないでしょうか。

立教通り-豊島区西池袋

 

 

 

 

 

 

 

 

-歩いてみた-工事中の道路の写真集

山手通りから池袋方面の視線

池袋のタワーマンション群が遠くに見えます。

山手通りから見た補助173号線

 

 

 

 

 

 

 

 

次は池袋を背にして山手通りの視線

まだ高い建物もなくすっきりした街並みです。

補助173号線ー豊島区池袋

 

 

 

 

 

 

 

 

道路ができるまでは2~5階建ての建物が立ち並んでいた街。

このような駐車場にもいずれビルが建つのでしょうか。

豊島区池袋3-都市計画道路ー補助173号線

 

 

 

 

 

 

 

 

池袋御嶽神社(豊島区池袋3-51)

筆者も毎年の仕事始めで初詣に行っています。

池袋御嵩神社

 

 

 

 

 

 

 

 

池袋駅までもう少し。

歩道のインターロッキング舗装が完了していました。

豊島区池袋3-都市計画道路ー補助173号線ー歩道インターロッキング舗装

 

 

 

 

 

 

 

 

池袋駅側の工事区間の出口が見えてきました。

豊島区池袋3-都市計画道路ー補助173号線

 

 

 

 

 

 

 

 

池袋駅側の出口に到着。

開通するのが待ち遠しいですね。

豊島区池袋3-都市計画道路ー補助173号線

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産市場に与えるインパクト

都市機能の向上が見込まれる都市計画道路【補助173号線】

交通利便性・防災機能の向上、建て替えが促進されることで街並みの向上など、

様々なプラスの要素が考えられます。

 

そのような中でひときわ戸建て住宅市場に影響を与える規制があります。

補助173号線周辺地区地区計画における【敷地面積の最低限度-65㎡】です。

この規制は新たに住宅用地を分譲、開発する際に影響力を発揮します。

 

例えば、全体で120㎡の土地があったとします。

これまでは40㎡ずつ3分割に区割りができました。

不動産-区割り-3分割

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これからは敷地の最低限度が65㎡であることから、

半分にしても60㎡のため土地の分割ができません。

 

不動産-区割り-2分割-65㎡

 

 

 

 

 

 

 

 

仮に①65㎡と②55㎡の2つに分割してしまうと、

ルール違反となり②の土地に建物の再建築ができなくなります。

 

土地の面積が①40㎡②65㎡③120㎡の3つの土地があったとすると、

購入できる方の層が価格の面で①の企画が圧倒的に多いため、

需要と供給の関係から坪単価が上昇します。

 

その半面、②・③のような不動産は面積が大きい分、価格が高くなるため、

購入者の層が薄くなります。需要が少なくなることから坪単価を下げざるえません。

※②の例外として、道路の広い商業系の地域に面した土地の場合は、

大規模なマンションやビルの開発ができることから、大きい面積になるにつれて坪単価は上昇します。

 

現在の池袋周辺の坪単価でシンプルに考えてみると、

このようなイメージの値付けになります。

※前提:南向き4m道路・建ぺい率60%・容積率160%

①土地面積 40㎡ 土地価格4,000万円 坪単価330万円

②土地面積 65㎡ 土地価格5,200万円    坪単価264万円

③土地面積120㎡ 土地価格6,980万円    坪単価192万円

 

①40㎡は小ぶりですが、間取り3LDK+Pの新築戸建てを

お手頃な価格帯で企画できますので、需要が多く単価が上がります。間取り3LDK+P-土地12坪-40㎡

 

 

 

 

②65㎡の企画だと土地建物を合わせた金額が大きくなってしまうため、

分譲会社は建売住宅を企画するのをためらいます。間取りはいいのですが・・・

間取り4LDK+P-土地19.6坪-105㎡

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

③120㎡は戸建て用地にしては土地面積が大きすぎるため、

アパート・シェアハウス用地というような用途になる可能性が高いです。

 

新たに【敷地面積の最低限度】が規定されると結果として、

その地域は一時的に不動産が流通しにくい市場になるという特徴があります。

 

地図上の範囲-敷地面積の最低限度65㎡-

補助173号線周辺地区地区計画における敷地面積の最低限度65㎡の規制が

かかっている、池袋エリアのおおよその街区をGoogleマップに記載しましたので

ご参考までにぜひご覧ください。

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