池袋駅周辺には数多くの再開発・道路が新設される予定ですが、
今回は平成３０年４月に完成が予定されている都市計画道路、
【補助１７３号線】の工事状況を写真付きでご紹介します。
補助１７３号線の配置図
池袋駅から山手通り（環状６号線）を結ぶ補助１７３号線
全長にして５３０ｍ、拡幅される道路幅員は１８ｍです。
歩道はインターロッキング、電柱は地中埋設化されるため、
仕上がりのイメージは西池袋の立教通りに近いのではないでしょうか。
-歩いてみた-工事中の道路の写真集
山手通りから池袋方面の視線
池袋のタワーマンション群が遠くに見えます。
次は池袋を背にして山手通りの視線
まだ高い建物もなくすっきりした街並みです。
道路ができるまでは２～５階建ての建物が立ち並んでいた街。
このような駐車場にもいずれビルが建つのでしょうか。
池袋御嶽神社（豊島区池袋３－５１）
筆者も毎年の仕事始めで初詣に行っています。
池袋駅までもう少し。
歩道のインターロッキング舗装が完了していました。
池袋駅側の工事区間の出口が見えてきました。
池袋駅側の出口に到着。
開通するのが待ち遠しいですね。
不動産市場に与えるインパクト
都市機能の向上が見込まれる都市計画道路【補助１７３号線】
交通利便性・防災機能の向上、建て替えが促進されることで街並みの向上など、
様々なプラスの要素が考えられます。
そのような中でひときわ戸建て住宅市場に影響を与える規制があります。
補助１７３号線周辺地区地区計画における【敷地面積の最低限度-６５㎡】です。
この規制は新たに住宅用地を分譲、開発する際に影響力を発揮します。
例えば、全体で１２０㎡の土地があったとします。
これまでは４０㎡ずつ３分割に区割りができました。
これからは敷地の最低限度が６５㎡であることから、
半分にしても６０㎡のため土地の分割ができません。
仮に①６５㎡と②５５㎡の２つに分割してしまうと、
ルール違反となり②の土地に建物の再建築ができなくなります。
土地の面積が①４０㎡②６５㎡③１２０㎡の３つの土地があったとすると、
購入できる方の層が価格の面で①の企画が圧倒的に多いため、
需要と供給の関係から坪単価が上昇します。
その半面、②・③のような不動産は面積が大きい分、価格が高くなるため、
購入者の層が薄くなります。需要が少なくなることから坪単価を下げざるえません。
※②の例外として、道路の広い商業系の地域に面した土地の場合は、
大規模なマンションやビルの開発ができることから、大きい面積になるにつれて坪単価は上昇します。
現在の池袋周辺の坪単価でシンプルに考えてみると、
このようなイメージの値付けになります。
※前提：南向き４ｍ道路・建ぺい率６０％・容積率１６０％
①土地面積 ４０㎡ 土地価格４,０００万円 坪単価３３０万円
②土地面積 ６５㎡ 土地価格５,２００万円 坪単価２６４万円
③土地面積１２０㎡ 土地価格６,９８０万円 坪単価１９２万円
①４０㎡は小ぶりですが、間取り３LDK+Pの新築戸建てを
お手頃な価格帯で企画できますので、需要が多く単価が上がります。
②６５㎡の企画だと土地建物を合わせた金額が大きくなってしまうため、
分譲会社は建売住宅を企画するのをためらいます。間取りはいいのですが・・・
③１２０㎡は戸建て用地にしては土地面積が大きすぎるため、
アパート・シェアハウス用地というような用途になる可能性が高いです。
新たに【敷地面積の最低限度】が規定されると結果として、
その地域は一時的に不動産が流通しにくい市場になるという特徴があります。
地図上の範囲-敷地面積の最低限度６５㎡-
補助１７３号線周辺地区地区計画における敷地面積の最低限度６５㎡の規制が
かかっている、池袋エリアのおおよその街区をGoogleマップに記載しましたので
ご参考までにぜひご覧ください。
【追記】２０１９年４月２３日
みたけ通りが開通して早１年。弊社の目の前の為、ほぼ毎日利用させていただいております。１年経過しても交通量は増えずに快適に山手通りまで行き来できます。
