Tokyo街づくりコラム

【不動産相場】実は穴場!?豊島区南長崎 戸建て市場

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アイテラス落合南長崎

大江戸線【落合南長崎】駅と西武池袋線【東長崎】駅は、

豊島区・新宿区・中野区・練馬区など複数の区境に位置しており、

駅から同じ距離でも街区により土地・戸建ての相場が大きく異なります。

 

3階建ての新築戸建てが5000万円台販売しているのに、

片や駅から歩いて同じ距離で9000万円2階建ての戸建てが分譲中・・・

なんでこんなに価格の差があるの??

 

本ブログではそんな不動産相場の謎を解決します。

 【駅10分圏内】まずは地図で位置関係をチェック

【落合南長崎駅】【東長崎駅】【椎名町駅】から

徒歩10分の範囲が色分けされています。

駅から徒歩10分-西武池袋線【椎名町】駅・【東長崎】駅・大江戸線【落合南長崎】駅

 

 

 

 

 

 

 

地図上で確認する限りでは、駅周辺にオフィス街や大型商業施設が複数あるわけでもなく、

一見すると不動産相場が大きく変動する理由がないように思えます

 

ところが都市計画における街づくりの考え方に少し触れるだけで、

地図の見方が変わり、おおまかな不動産相場を理解できるようになります。

【用途地域】土地にどれくらいの大きさの建物が建てられるか?

都市計画によって、その土地の上にどれくらいの大きさの建物が建てられるか?

そして、建物はどのような用途で利用できるか?エリアごとに決められています。



Googleで【豊島区 用途地図】など行政区とセットで検索してみると、

用途地域のデーターベースを誰でもインターネット上で確認することができます。

 

早速、落合南長崎駅・東長崎駅・椎名町駅周辺の用途地域を地図上で確認してみます。

用途地図-西武池袋線椎名町周辺

西武池袋線【椎名町】駅・【東長崎駅】大江戸線【落合南長崎】駅周辺の用途地図です。

 

 

 

 

 

 

 

 

色分けの内訳をざっくりまとめると、このようなイメージになります。

  1. 濃い緑    ( 地図上 1低 )         =   2階建てエリア
  2. 薄い緑・黄緑 ( 地図上 1高・1住 )    =   3階建てエリア
  3. 紫・赤系   ( 地図上 準工・近商・商業 ) =   ビル・商店街エリア

Ⅰ.2階建てのエリア(1種低層住居専用地域)

土地に対して大きな建物が建てにくいという特徴があります。

そのため、建物を建てるのに土地を大きく確保する必要があり、

土地建物の総額がグッと引き上げられます。



建物1軒あたりの土地面積が大きくなる傾向があり、

高い建物が建てられないことから、空が近く感じるような、

閑静な住宅地が形成されている傾向があります。

 

住環境は優れていますが、建物の用途について規制が厳しく

同じ街区では商業施設がつくれない事からお買い物が不便な場所が多いです。

 

駅から離れた場所で指定されていることが多いです。

 

Ⅱ.3階建てのエリア(1種中高層・1種住居地域)

2階建てのエリアと比べて高い建物が建てやすい為、

土地が小さくても建物の広さを確保することができます。

 

そのため、土地建物の総額をグッと引き下げることができ

新築戸建てがお手頃感のある価格帯に抑えられます。

 

駅から5~10分程の場所で指定されていることが多いです。

 

Ⅲ.ビル・商店街エリア(準工業・近隣商業・商業地域)

住環境よりも利便性が重視された地域で大きな建物が容易に建築できます

土地面積が小さくても建物面積を確保しやすく商業的な用途も広がることから、

総じて住宅地より土地の坪単価が高くなります。

 

街づくりの観点から火災に強い燃えにくい建物を建てる必要があり

建築が大幅に上振れする傾向があります。

 

駅前や商店街、幹線道路沿いが指定されています。

 

全体的に地図がカラフルということは、

様々なタイプの建物・用途が混在している街というようなイメージに近いと思います。

駅からの距離が同じでも金額帯に差が生まれている理由の一つに挙げられます。

 

さらにこのエリアには意外と知られていない、

【不動産相場のカラクリ】があります。

【敷地の平米規制】そこまで大きな土地はいらないのに・・・

実はエリアごとに建物を建てられる土地面積の最低限度が取り決められています。

敷地最低限度の規制65㎡

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

豊島区長崎は65平米、中野区江原町は60平米、練馬区旭丘はなんと75平米です。

新宿区では規制がないのですが、2階建ての低層エリアの為、実質的には65~70平米の

規制があるのと同じくらい建物建築に制限があります。

 

土地の単価から金額を換算してみると少なくとも、

土地代金で4000万円中盤位になります。

※新宿エリアの場合は5000万円中盤~

土地建物の総額で5000万円後半~6000万円前半位でしょうか。

 

これが敷地最低限の規制がない場合にはどうなるか?

簡単にシミュレーションしてみます。

 

例えば、3階建てのエリアなら、

土地面積50平米の場合、間取り3LDK+P・リビング16帖程の

建物がプランニングできます。

 

< 建売・企画イメージ>

土地:3600万円

建物:1680万円

総額:5280万円

 

この近辺で土地・戸建てをお探しの方なら許容範囲かな・・・と思える、

価格帯の商品企画になるのではないでしょうか。

 

もっと小さく土地を区割りする場合には・・・

土地面積40平米の場合、間取り3LDK+軽車庫・リビング13帖

 

< 建築条件付き土地・企画イメージ>

土地:3000万円

建物:1480万円

総額:4480万円



都心においては割安感を感じられる価格帯になってくると思います

【実は穴場】程よい価格帯で分譲される豊島区南長崎の戸建て

【落合南長崎】駅・【東長崎】駅・【椎名町】駅近辺で上記のような

商品企画ができるのが唯一【豊島区南長崎】アドレスのみとなります。

豊島区南長崎を中心とした概要図

 

 

 

 

都市計画の観点から不動産相場を眺めてみると、

実は【豊島区南長崎の土地・戸建て】は狙い目である。

と言っても決して過言ではないと思います。

 

【戸建て市場イメージ】落合南長崎駅・東長崎駅・椎名町駅

最後に本ブログで取り上げたエリアにおいて、

土地・戸建て市場のイメージをざっくりカテゴリー分けしてみました。

 

・4000万円台の新築戸建ては豊島区南長崎が狙い目

 

・有楽町線と副都心線が徒歩10分圏内-豊島区長崎エリア

 金額帯イメージ:建物込5000万円後半~

豊島区長崎エリアでは池袋直結の都市計画道路補助173号線の

事業用地買取りが着々と進行しています!

池袋の再開発~豊島区長崎エリア都市計画道路~

 

 

 

 

 

 

 

・駅近で2階建ての閑静な住宅街なら新宿区中落合が相性良し

 金額帯イメージ:建物込7500万円~

 

・駅から10分~OK 予算抑えて2階建て!おススメは中野区江原町

 金額帯イメージ:建物込6000万円~

 

・住環境も大事。でも都心のアクセス最優先!狙うは豊島区西池袋
 金額帯イメージ:建物込7500万円~

 

・山手線が使える閑静な低層邸宅街。リッチでラグジュアリーな目白・下落合
 金額帯イメージ:建物込8000万円~

 

・練馬区旭町は不動産売却の目線ではちょっと工夫が必要

 

ご自宅の売却を検討している、住み慣れたエリアで戸建てに住みたい、

プロの業者さんで売れる商品企画・最近の相場の目線について確認したい。

そんな思いをお持ちの方は不動産エージェント三浦までお気軽にご相談ください。

 

 

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