納得の不動産購入術

STEP1.わかりやすい不動産購入の流れ 探し始め編

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結婚して早数年。保育園に通う子供はあと数年で小学校に進学する。

今の賃貸マンションは駅からも近く通勤に便利で日当たりも良いことから

夫婦ともに気に入り即決した。

 

子供が生まれる前は、程よい生活スペースが取れており、気に入って住んでいた

このマンションも今となっては、子供のおもちゃに溢れて手狭になってきている。

 

妻からは仲良しのママ友が家を買ったなど、

最近やたらと不動産の話題が多いように感じる。

 

そろそろ家の買い時なのかな?と思い、

職場で案内のあった銀行の不動産購入セミナーに参加したり、

通勤電車でスマホ片手にスーモで物件を探す毎日。

 

昨日は近所で建売の販売会がやっていたので、

家族で見に行ったもののいまいちピンとこない。

 

そもそも不動産を買うときってどういう流れになるのだろう?

賃貸の時みたいに簡単ではなさそうだな・・・

 

そんなお悩みをお持ちになられている方へ3ステップに分けて、

安全な不動産を安心してご購入頂くための流れをご紹介いたします。

1.相談する不動産会社を選ぶ

不動産会社が扱っている商品やサービスが自分達の求めるものに合っているか?

マッチングを見極めるための判断ポイントは以下の3つになります。

 

1-1.取り扱っている物件の種別

ホームページの中で広告が多いジャンルが

その不動産会社が力を入れている分野になります。

・新築マンション

・中古マンション

・土地、戸建て

・リノベーション、住宅診断(インスペクション)→中古

・収益物件(アパート、一棟物)

まずは分野から取捨選択をしていった方が

よい提案を受けられる可能性がグッと上がります。

 

1-2.不動産を取り扱っているエリア

シンプルですが大切な要素です。

 

収益物件を取り扱っている不動産会社は、判断の指標が物件の住環境などではなく

利回り・収益性であるため、全国の広いエリアをカバーしている傾向があります。

投資用不動産を探している顧客側も、同じく広いエリアで見られています。

 

しかし、家族の住まいとなる居住用の不動産は住環境の情報を切り離すことはできません。

不動産エージェントも地域に対しての深い理解が必要になります。

 

東京都23区の例でいうと、以下のようなエリアの括りになるイメージです。

・都心エリア(渋谷区、港区、文京区、新宿区、千代田区、中央区など)

・城南エリア(目黒区、世田谷区、品川区、大田区など)

・城西エリア(世田谷区、杉並区、中野区、練馬区など)

・城北エリア(豊島区、板橋区、北区など)

・城東エリア(台東区、墨田区、江戸川区、足立区など)

 

都心エリアに近づくにつれて物件の数が少なくなり、

得意エリアの見分けが付きにくい場合があります。

 

その際には広告されている物件の金額帯に注目ください。

相場観が近いエリアが不動産会社の得意エリアになっている可能性が高いです。

 

1-3.顧客に対しての会社のスタンス

安全な不動産をストレスなくスムーズに購入するために、

極めて大切なポイントになります。

 

不動産会社のホームページにアクセスして以下の点をチェックしてみましょう。

・会社の代表者のスタンス

・営業スタッフの写真付きの紹介ページ

・顧客からのアンケート

この段階で何か違和感を感じるようでしたら、あなたと相性が悪いのかもしれません。

 

不動産情報だけが掲載されているホームページの場合は、

昔ながらの営業スタンスの会社である可能性が高いです。

 

また、電柱に張り紙がしてあるような広告手法を取っている

不動産会社はガツガツした営業をされる傾向があります。

気になる情報であったとしても電話はしない方がよいでしょう。

信頼を置ける不動産エージェントに情報を確かめてもらった方が

信憑性の高い返答が返ってくるかと思います。

 

不動産会社自体は良さそうな雰囲気でも窓口の不動産エージェントと

馬が合わない、対応がわるいということもあります。

 

会社規模が大きく会社のフォローアップはしっかりしているものの

窓口は新人社員でなんだか安心できない、というようなケース。

 

それとは逆に担当者は経験豊富でしっかりしているものの、

会社のフォローアップは弱そう、などメリット・デメリットがそれぞれあります。

 

人との出会いは『縁』ですので、答えはないように思います。

不動産のプロフェッショナルがあなたと一緒の立場にたち徹底的にサポートしてくれる。

そのような関係性を不動産エージェントとつくり出せたなら、

あなたの不動産購入は成功したと言っても過言ではないと思います。

2.資金計画の相談

相談する不動産会社を決めたのなら、次のステップは資金計画です。

間違いのない不動産購入の計画を立てるための3つの方法をご紹介いたします。

 

2-1.まずは相談に値する相手か試してみる

不動産エージェントといっても、初対面の人とお金の話をするのはちょっとね・・・

そう思う方も多いはず。そんな不安を解消する方法は”試してみる”ことです。

 

気になる物件をまずは不動産エージェントに案内してもらってみてください。

物件の見学中にさらっと不動産に関することや資金計画の質問をしてみて、

スパッと的を得た答えが返ってきたならば、相談をしてみる価値があると思います。

 

2-2.利用できそうな住宅ローンの目途を立てておく

どれくらいの年数でいくらくらいの金額をどのような返済プランで住宅ローンを利用するのか?

この段階でおおよそのプランを決めておいた方が、不動産売買契約後に急がなくて済みます。

 

住宅ローンと一括りに言っても、固定金利や変動金利、元利均等返済と元金均等返済、

借入の年数や団体信用生命保険の内容など、様々な面を考慮する必要があるのですが、

住宅探しと並行して検討しておくと、いざ借入をする時にスムーズになります。

 

大手都銀、信託銀行、信金など各金融機関で住宅ローンの金利やプランが異なります。

住宅ローンに精通したファイナンシャルプランナーから、相性の良い銀行を提案してもらい、

その情報を軸にして考えを発展させていくことをお勧めします。

 

2-3.将来のキャッシュフローを算出してみる

今の家賃と同じくらいだから大丈夫!

ネットで調べてみたら6000万円くらい借りられそう・・・

会社の先輩がローンを組むのは4000万円くらいまでにしとけって言ってたな?

 

多くの方はなんとなく、これくらいの返済計画なら大丈夫そうかな?

というような、ざっくりとしたラインを持たれていると思います。

 

しかし、数十年先のライフプランを考えてみると、

子供の教育資金と老後資金が必要になるタイミングで、

2度も家計のピンチに見舞われてしまう・・・

実は不動産を購入される方の多くがそんなトラップに陥っているのです。

 

今現在の家計の支出と子供が大きくなった将来の支出は同じではありません。

また、今の時代に老後は年金で悠々自適の生活だ!なんて人はいないと思います。

 

ファイナンシャルプランナーに相談して、子供の学費、定年後の生活まで想定した

将来のキャッシュフローを不動産購入の前に算出しておくと、

数十年先の『あ~しとけばよかった。。。失敗した・・・』なんてことを予防できます。

3.いざ、運命の物件を探す!

ここまで準備を整えたのなら不動産購入に向けて本格的に物件を探してみる

スタートラインに無事に立てたと思っていただいて大丈夫です。

ここからは運命の物件と出会うための3つの手順をご紹介いたします。

 

3-1.希望条件の整理

 

条件の考え方

条件の前提として、2つに分けて考えると整理が行いやすいです。

1.変えられるもの

建物の造りやキッチンなどの設備仕様は完成している戸建てであっても

長い目で見れば変えられる類に入ります。

2.変えられないもの

例えば、立地や周辺の環境などは変えられません。

 

変えられないものにこだわりを持ち、

変えられるものは住んでみてから将来的にやってみるという柔軟な発想が持てると

理想の物件と出会う確率がドッと上がります。

 

家族の中で優先順位を明確にする

予算、エリア、間取り、建物(構造、仕様、設備)など、

不動産購入を進める際には検討することが沢山あります。

 

全て100%の物件はなかなかないのが実情です。

奥様には100点でもご主人は60点・・・なんてことも

物件をご見学いただいている時によく見かけるシーンです。

 

物件の見学を進めてゆきながら、

ご主人、奥様、お子様、それぞれの優先順位を明確にしてゆくと、

家族のライフプランを考えたときに何が一番大切なのかがハッキリしてきます。

 

シンプルに3つのカテゴリーに分けて考えてみると、スムーズに整理が進みます。

1.「絶対ほしい」

2.「出来ればほしい」

3.「妥協できる」

緊急家族会議を開いて、3つの籠に投票をしてみても面白いのではないでしょうか。

 

不動産購入のタイミング、時期の考え方

不動産は商品の特性上いつの時期にもある程度の数は安定して流通しています。

 

良さそうな物件が見つかったときに考えてみようかな。

というように、優先順位や時期を決めずに何となく物件を眺めていると、

いざ良い物件が見つかっても、準備を整えて待ち構えていた人に先に抑えられてしまい、

長期化した物件探しで心が折れそうになってしまっている人をしばしば見かけます。

 

家族の大切な時間を浪費しないためにも、

子供が4月から小学校に進学するから・・・、賃貸の更新がもうすぐだから・・・など、

家族のライフプランや塩合いを考えると、いつごろまでに不動産を購入しよう!という、

締め切りの意識を持つことが非常に大切です。

 

不動産購入の動機

物件を見ているうちに忘れがちになるのが”新居を探している”理由”です。

見学中は何だかいい物件だな~と感じたものの、冷静に検討を進めてみたところ、

新居を探し始めるそもそものきっかけとなった、今の家の不満箇所が検討物件にもあるじゃん・・

そんなことにもなり得てしまいます。

 

なぜ、家がほしいのか?

購入動機を明確にして、判断基準をしっかり持つことが大切です。

 

3-2.物件見学ツアー

希望条件の整理が一通り進んできたら、実際に物件を見学してみて、

新しい住まいのイメージを膨らませてみましょう。

 

不動産エージェントに希望条件を伝えると、

イメージに近い物件や自分達と相性がよさそうな物件をピックアップしてもらえます。

見学ツアーのような流れで不動産エージェントに案内をしてもらうと、

予想をしていなかった思わぬ物件との出会いがあるかもしれません。

 

日中の明るい時間帯だけでなく、夜遅くの雰囲気も確かめてみるなど、

生活シーンを想像しながら物件を確かめてみてください。

 

最終的に決めるときには自分の第六感的なインスピレーションを信じてみましょう。

ビビッときたら、それは運命の物件からシグナルを感じ取った瞬間かもしれません。

 

3-3.気になる物件に問題がないか相談

パッとした印象で気に入った物件をよくよく調べてみると権利関係や、

近隣トラブル、地歴などで実は難ありということもあります。

 

表面的には分からないような隠れた問題がないかを不動産売買契約の前に

不動産エージェントに調査を依頼して、その報告を聞いてみましょう。

 

人間と同じように不動産にも個性があります。

購入後にはその個性と向き合い続けることになるのですが、

事前に対処方法を確認しておくことで心構えが持てるのではないでしょうか。

 

もし、問題を抱えた物件の場合でも、調査がきちんと実施されていれば、

解決するための手段、時間、費用を明確に確認したうえで専門家と相談しながら、

購入の判断を検討することが可能になります。

 

 

続編につづく

STEP2.わかりやすい不動産購入の流れ ついに契約編

※現在、執筆中です。今しばらくお待ちくださいませ。

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実際に物件を見に行ってみたものの、「何となくいいね」でいつも終わってしまう、「物件の良し悪し」がいまいち分からない、「検討中の物件に気付いていないマイナス要素はあるのかな?」など、慣れない不動産探しには疑問や不安がつきもの。

資金計画においても、「今の家賃と同じ支払なら取りあえず大丈夫かな・・・」「主人だけの収入で支払は問題ないのかしら?」「固定金利と変動金利ってどっちがよいの?」など、疑問が数多くあるのではないでしょうか。数千万円という大きなお買い物での"失敗"は誰しもが避けたい道です。

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